le 18 juin 2011

Le loyer
Une fois qu’il est fixé dans le contrat, le locataire est tenu de le payer à échéance, ou d’avance si le contrat le précise.
Mais le loyer peut évoluer dans deux cas seulement. Le premier est l’augmentation, s’il est manifestement sous-évalué par rapport au voisinage, ou s’il est prévu une clause d’indexation (c’est-à-dire une clause qui fait varier le loyer en fonction de l’indice de référence des loyers IRL).

Comment calculer l’indexation du loyer ?
Pour faire jouer la clause d’indexation, il faut un indice de référence (indice du 1er trimestre, 2e trimestre…). S’il n’est pas prévu clairement dans le contrat, alors on appliquera le dernier indice publié au jour de la signature du contrat (art. 17 de la loi du 6 juillet 1989).
Le calcul sera effectué sur la méthodologie suivante : Loyer × (Indice de référence de l’année en cours/Indice de référence de l’année précédente) = Nouveau loyer.
Pour consulter l’évolution de l’IRL : http ://www.insee.fr/fr/themes/conjoncture/indice-loyer.asp

Est-ce que, en cas de baisse de l’indice, le locataire peut exiger de son bailleur une diminution du loyer ?
Oui, mais à plusieurs conditions :

• l’indexation sur l’IRL doit être inscrite dans le bail ;
• le bail doit mentionner la « révision » ou « l’indexation » du loyer selon l’IRL. S’il parle « d’augmentation en fonction de l’IRL », ou de « révision à la hausse selon l’IRL », aucune baisse ne pourra être appliquée ;
• enfin, le locataire doit demander la révision. Selon la loi, « l’indexation intervient à la date convenue entre les deux parties ». À partir du moment où soit le locataire, soit le propriétaire bailleur en fait la demande, l’indexation est obligatoire. Si tel n’est pas le cas, le loyer ne change pas. En revanche, si une clause prévoit que l’initiative de la révision appartient au seul bailleur, alors, reste le problème de savoir si une telle clause est licite.

Est-ce que l’acquéreur d’un logement loué (le nouveau bailleur) peut procéder à l’indexation rétroactive des loyers et en exiger le paiement au locataire ?
Oui, si le bailleur n’a pas procédé à l’indexation pendant le bail, il peut revenir cinq ans en arrière pour l’indexation (art. 2224, C. civ.).
Mais le nouveau bailleur n’aura que le droit de réclamer les loyers échus depuis qu’il est propriétaire du bien (cour d’appel de Paris, 6e ch., sect. B, 10 avril 1986).

Dans quel cas puis-je décider de suspendre mon loyer ?
Les seuls cas où les juges ont considéré que la suspension de loyer était possible sont ceux où les lieux loués étaient devenus inhabitables (cour d’appel de Nîmes, 3 mai 2001, ou cour d’appel de Colmar, 16 juin 2008) [exemple : les plafonds du logement présentaient des traces d’infiltrations, les murs étaient fissurés en divers endroits, la fosse septique était apparente et fissurée, à tel point qu’elle suintait et entraînait une odeur nauséabonde ; enfin la chaudière à charbon était en mauvais état et se trouvait également fissurée] (exemple : victime d’un dégât des eaux rendant les lieux inhabitables). De plus, avant toute suspension, il faut que le locataire ait mis en demeure le bailleur de faire les travaux de réfection.
Attention : Il n’est pas conseillé de décider de suspendre les loyers sans l’accord du juge, car tant que ce dernier ne s’est pas prononcé, on ignore si l’état du logement justifie cette suspension.

Hors cas de l’indexation, dans quelle mesure le bailleur peut-il augmenter mon loyer ?
Il peut le faire si le loyer actuel est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables (art. 17 de la loi du 6 juillet 1989).

Mais sous les conditions cumulatives suivantes (art. 18 de la loi du 6 juillet 1989) :

• le bailleur doit fournir au moins six références pour les communes de plus de un million d’habitants, trois références minimum pour les autres communes ;
• 2/3 des références doivent porter sur des logements qui n’ont pas subi de changement de locataire depuis au moins trois ans ;
• les références doivent comporter le nom de la rue le numéro, le montant du loyer, la superficie réelle, les équipements collectifs présents… ;
• il ne peut l’augmenter qu’à l’issue d’une période de trois ans (ou six ans si c’est une personne morale).

Attention : si l’augmentation qui en résulte est supérieure de plus de 10 % du loyer initial, alors le bailleur devra étaler l’augmentation sur une durée de trois ans (1/3 par an), ou sur six ans si c’est une personne morale. Si l’augmentation est de plus de 10 %, alors elle devra être étalée sur six ans quel que soit le type de bailleur.
De plus, si aucun accord amiable n’est trouvé pour une telle augmentation, le locataire peut soit saisir directement le juge d’instance, soit saisir la Commission départementale de conciliation sur le logement. Si toujours aucun accord n’est trouvé dans le cadre de la conciliation, le locataire pourra saisir le juge afin que ce dernier fixe le montant du nouveau loyer.

La quittance
Chaque fois que le locataire s’est acquitté de son loyer, le bailleur est tenu, si le locataire en fait la demande, de lui délivrer une quittance pour le loyer payé. En revanche, si le locataire ne l’a pas payé intégralement, le bailleur doit lui adresser un reçu (art. 21 de la loi du 6 juillet 1989).

Est-ce que le bailleur peut me faire payer une somme pour l’envoi et/ou l’établissement de la quittance ?
Non. La remise de la quittance doit se faire gratuitement, que ce soit pour l’envoi ou l’établissement, aucun frais ne doit être facturé au locataire au titre de cette obligation (art. 21 de la loi du 6 juillet 1989).