Question réponse sur le site de Me REDOUTEY :

Mon état des lieux a été fait au brouillon sur l’ancien état des lieux de sortie de l’ancien locataire et jamais remis, et donc contrat de location non signé aussi. Donc il n’y a rien qui m’engage ? je peux partir comme ça ?

Il existe un bail verbal si des loyers sont payés et quittancés et ce à compter de votre entrée dans les lieux.

La loi de 1989 dispose que le contrat de location est établi par écrit et qu’il doit mentionner un certain nombre de clauses obligatoires. À défaut, il existe un bail verbal qui n’est pas nul, donc qui vous engage dans les termes de la loi. Ainsi la durée de la location sera celle prévue par la loi (trois ans ou six ans). Le seul avantage pour vous d’un tel bail sera que la révision annuelle du loyer sera impossible faute de clause expresse.

L’état des lieux en présence des deux parties lors de la remise et de la restitution des clés, ou à défaut par huissier de justice à frais partagés, est obligatoire. Le locataire peut demander un état des lieux complémentaire au début des mois de chauffe pour que soient pris en compte les éléments de chauffage. À défaut d’état des lieux, le locataire est présumé avoir pris le logement en bon état, mais, dans votre cas, il semble bien qu’un état des lieux ait été effectué par surcharge de l’état des lieux de sortie du précédent locataire, ce qui n’est pas recommandé mais néanmoins valable.

L'article complet : http://www.jurisprudentes.net/Bail-non-signe-etat-des-lieux-en.html