Logement

L’assainissement non collectif dans le contrat de vente d’immeuble

L’assainissement

 

La jurisprudence mettait déjà la charge du vendeur une obligation d’information relative à la situation de l’immeuble au regard des installations d’assainissement (Cass. Civ. 1re civ., 1er févr. 1995, pourvoi n° 93-11.304, notamment).
La Cour d’appel de Paris 17 juin 2004 avait retenu la responsabilité d’une agence immobilière pour ne pas s’être renseignée puis ne pas avoir informé l’acquéreur de l’absence de tout à l’égout lors d’une vente. Un arrêt récent, C. A. Riom, 1re Ch. civ., 7 avril 2011 (R.G. N° 10/00055) précise que l’agent immobilier doit informer de la présence d’une fosse septique :
« Engage sa responsabilité pour avoir manqué à son obligation de renseignement et conseil (art L111-1 et S.) l’agence immobilière qui, investie par des propriétaires de la mission de vendre une maison et agissant en professionnel rémunéré, a omis dans le compromis d’informer les acheteurs de la présence d’une fosse septique et a ensuite transmis pour la rédaction de l’acte authentique au notaire et aux acquéreurs des indications erronées ».
L’obligation de conseil en la matière pesait aussi sur le notaire rédigeant l’acte.
Bien entendu ces obligations demeurent, mais, depuis le 1er janvier dernier, l’obligation d’information est accompagnée d’une nouvelle obligation pesant cette fois sur l’acquéreur du bien. Elle ne vise que les ventes de biens dotés d’une installation d’assainissement non collectif. Le vendeur supporte deux nouvelles obligations, qu’il partage au niveau du conseil avec les intermédiaires professionnels (négociateur, notaire).
Ainsi, l’article L. 1331-11 du Code de la santé publique (CSP) impose tout au vendeur d’annexer à toute vente d’immeuble ou de partie d’immeuble à usage d’habitation non raccordé, le document de contrôle visé à l’article L. 1331-1-1. Ce document doit être daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente.
De là une seconde obligation pour les propriétaires. En effet, l’article L. 1331-11-1 second alinéa dispose que si le contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1-1 CSP est daté de plus de trois ans ou inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur. Autrement dit, en cas de document inexistant ou trop ancien, le vendeur devra se substituer à la commune pour en réclamer lui-même la réalisation.
La question des travaux de mise en conformité est réglée par l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) qui dispose que désormais en cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.
Cette mesure, dont l’objet consiste dans un contrôle, devant être opéré par des communes qui ne se sont pas encore toutes doté d’un SPANC, des travaux à effectuer de manière accélérée et à la charge d’acquéreurs qui ne les avaient certainement pas prévus, n’est pas et ne sera sans conséquences sur les mutations des biens concernés.

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