Logement

Validité du congé résiliation

Validité du congé-résiliation pour cause de puces ou d’humidité

Le logement que nous avons pris en location de mois dernier est infesté de puces et il apparaît de l’humidité dans nos meubles. Pouvons nous donner un congé immédiat au propriétaire ou avec seulement un préavis d’un mois ?

Selon le secrétaire d’État :
L’art. 15-1, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juill. 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis, lorsqu’un locataire donne congé, est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée afin de permettre au propriétaire de disposer d’un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement. Toutefois, dans un nombre limité de cas expressément prévus par la loi, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte d’un changement de situation professionnelle, ou de situations particulières. Les dérogations à la durée du préavis ont été instaurées par le législateur pour protéger le locataire contre des circonstances qui le contraignent à quitter rapidement les lieux. Par ailleurs, effectivement le juge reconnaît, sous certaines conditions, la possibilité pour le locataire de ne pas respecter le délai de préavis prévu par la loi précitée. Il en est ainsi notamment lorsque le preneur quitte un logement, reconnu insalubre, mais pas nécessairement à titre irrémédiable, sans avoir donné congé, et sans avoir respecté le préavis de trois mois prévu par l’art. 15 de la loi précitée, ni explicitement fondé le congé en application de l’art. 1724 du Code civil. Plusieurs arrêts rendus par des cours d’appel ont ainsi admis cette possibilité. Il en est ainsi de la Cour d’appel de Metz, dans un arrêt du 8 sept. 2005, qui reconnaît que « compte tenu de l’insalubrité du logement, attesté par rapport des services de la ville, les locataires n’avaient pas à respecter le délai de prévis de trois mois ». De même, la Cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 8 mai 2006, estime que « le logement ayant été déclaré insalubre et non louable en l’état (…), M. ne peut prétendre à un préavis ».
La Cour de cassation confirme cette orientation : le locataire peut être dispensé de son préavis, en se fondant sur un manquement grave du bailleur à ses obligations. Ainsi, dans un arrêt rendu par la 3e chambre civile de la même Cour de cassation, du 2 mai 2007, le juge conclut que le preneur n’est pas redevable d’un préavis dès lors qu’il quitte son logement en raison d’une coupure de l’alimentation en eau qui s’est prolongée sur plusieurs mois, alors que le bailleur s’était engagé à rétablir l’alimentation en eau par décision de justice.
Question et réponse publiée au J.O. A.N. du 17 janv. 2012

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