Logement

La restitution des lieux et la restitution du dépôt de garantie

La restitution des lieux
Elle se traduit par l’état des lieux de sortie entre le bailleur et le locataire et la restitution des clés par le locataire au bailleur. L’état des lieux de sortie doit être fait à la restitution des clés, qui est l’événement mettant fin à la responsabilité du locataire (il ne sera plus tenu des dégradations, des pertes et des réparations locatives).

1) La remise des clés
Si le locataire ne rend pas les clés à la fin du préavis, il sera susceptible de devoir une indemnité d’occupation au bailleur ; de plus, il continuera à être tenu responsable des dégradations et des pertes qui surviendraient pendant qu’il détient les clés.

Est-ce que le locataire doit des indemnités pour avoir conservé un double des clés ?
Oui. Ce sont tous les jeux de clés que détient le locataire qui doivent être restitués au bailleur, sans quoi le locataire risque de devoir des indemnités au bailleur pour maintien dans les lieux, et cela même si le locataire n’occupe plus effectivement les lieux (Cass. civ. 3e, 17 juillet 1997).

Est-ce que le locataire peut remettre les clés au gardien de l’immeuble où se situe le logement ?
Oui (cour d’appel de Paris, 20 novembre 1997), mais ce n’est pas conseillé, car il y a un risque que les juges considèrent que le gardien n’avait pas mandat pour les recevoir.
La remise des clés se fait soit par la remise en mains propres, soit par le biais d’une LRAR.

L’état des lieux de sortie doit mentionner qu’il y a remise des clés ; si ce n’est pas le cas, le locataire doit exiger que cela soit mentionné, car c’est à lui qu’il incombe de prouver qu’il a bien remis les clés en mains propres au bailleur.

2) L’état des lieux de sortie
Il est fondamental, car il va déterminer les réparations imputables au locataire. En effet, c’est par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de celui de sortie que l’on sait ce qui a pu être dégradé ou perdu et quelles réparations locatives n’ont pas été faites.

Quelles sont les conséquences d’un défaut d’état des lieux de sortie ?
Le bailleur aura, dans ce cas, de grandes difficultés pour établir l’imputabilité des dégradations ou du mauvais entretien au locataire, ce dernier n’étant plus responsable de l’état du logement une fois que la remise des clés a eu lieu. Mais si le locataire a fait en sorte d’éviter l’établissement de cet acte (en partant sans prévenir le bailleur…), alors on pourrait lui opposer un état des lieux fait avec un huissier sans sa présence (pour les règles en matière d’état des lieux, se reporter au IIC).

La restitution du dépôt de garantie

Si un dépôt de garantie a été prévu au contrat, il ne peut pas être supérieur à un mois de loyer hors charge (règle pour les contrats conclus à compter du 8 février 2008). Ceux conclus avant cette date, et qui prévoyaient un dépôt de garantie, ne devaient pas dépasser deux mois de loyer.

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans le délai de deux mois qui suit la remise des clés (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989). Seulement les tribunaux admettent que le bailleur copropriétaire ne restitue au locataire sortant que 75 % à 80 % du dépôt de garantie dans le délai de deux mois et ne rembourse le solde restant qu’après la régularisation annuelle, sans intérêts (Rép. min. no 4514, JOAN Q, 18 novembre 2002).

Mais le bailleur a le droit de retenir sur ce dépôt les sommes afférentes aux dégradations, aux pertes, aux réparations locatives non faites, aux loyers ou charges non payés. Il faut que les retenues soient justifiées pour qu’elles puissent être imputées sur le dépôt de garantie, c’est-à-dire :

  • que le bailleur puisse prouver qu’elles correspondent à des frais imputables aux locataires : comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie qui fait apparaître des dégradations anormales, des pertes, un défaut d’entretien ou des loyers/charges impayés ;
  • que le bailleur puisse prouver que le montant correspondant à ces frais est justifié.

Attention : le dépôt de garantie ne produit d’intérêt qu’une fois le délai de deux mois suivant la restitution des clés est écoulé, pas avant.

Est-ce que le bailleur doit me fournir des factures pour justifier le montant ?
Non, le bailleur n’a pas l’obligation de fournir des factures pour justifier le montant, de simples devis suffisent (Civ. 3e, 25 janvier 2006 no 04-20726). Mais rien n’empêche le locataire de contester le devis en apportant d’autres devis contradictoires.

Est-ce que les justificatifs de retenue sur le dépôt doivent être fournis dans le délai de deux mois également ?
Non (Civ. 3e, 8 décembre 2009, no 08-20340), le délai de deux mois ne concerne que la restitution du dépôt de garantie, pas les justificatifs. Mais il faut qu’il le fasse dans un délai raisonnable à compter de la mise en demeure faite par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
S’il y a eu un changement de bailleur en cours de bail, est-ce que le nouveau bailleur est tenu de me restituer le dépôt de garantie versé à l’ancien bailleur ?
Oui, en vertu du dernier alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : même si ce n’est pas lui qui a encaissé le dépôt de garantie au début, il devra le restituer, à charge pour lui de se retourner contre son vendeur pour être remboursé.

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