Logement

Logement l’état des lieux d’entrée

Logement l’état des lieux d’entrée

 

Etat des lieux d’entrée de sortie, obligatoire, indispensable en cas de litige.

C’est un acte important lors de la conclusion du bail, pour lequel le locataire doit être extrêmement vigilant. Il est obligatoire et contradictoire (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989).

Le bailleur peut-il l’établir unilatéralement ?
Non, l’état des lieux doit être établi de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du bailleur et du locataire, les deux devant signer le document. Si ce n’est pas le cas, alors le bailleur ne pourra pas s’en servir de preuve, et il ne pourra pas bénéficier de la présomption de bon état du logement de l’art. 1731 C. Civ. s’il n’a pas convié le locataire à cet état des lieux.

L’état des lieux est effectué par un agent immobilier qui veut me facturer sa réalisation. En a-t-il le droit ?

Si l’état des lieux est fait par une agence, aucun frais ne peut être demandé au locataire, même s’il est invité à son établissement. En effet, l’établissement d’un état des lieux (différent du constat d’huissier) doit être gratuit.

Est-ce que le bailleur qui fait établir à sa convenance l’état des lieux par un huissier peut m’en faire supporter la moitié du coût que représente cette prestation

Le bailleur doit vous proposer un état des lieux contradictoire et amiable (c’est-à-dire en présence du bailleur et du locataire uniquement). Il ne pourra pas exiger du locataire de participer par moitié aux frais du constat de l’état des lieux s’il passe directement par un huissier pour convenance personnelle, par exemple (cour d’appel de Caen, 17 septembre 1998, Jurisdata no 1998-048250 ; cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11e ch., 11 janvier 2000, Jurisdata no 2000-107156).

Dans quel cas le locataire est-il tenu de participer aux frais d’huissier pour le constat d’état des lieux ?

Si l’état des lieux contradictoire n’est pas possible (locataire indisponible ou divergences sur son contenu) ou que le locataire et le bailleur sont d’accord pour prendre un huissier, il faut que celui qui le diligente prévienne l’autre partie au moins sept jours avant sa venue, sans quoi on ne peut pas demander à la partie qui n’a pas été convoquée au constat la moitié des frais (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989).
Est-ce que le bailleur peut exiger que je vienne faire l’état des lieux à une date qu’il fixe unilatéralement ?

L’état des lieux doit être fait lorsque la remise des clés a lieu, pas avant ni après (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989). Cette règle s’impose aux parties, le bailleur ne pouvant imposer une autre date.

La délivrance d’un logement décent et en bon état

Le bailleur doit fournir au locataire, au moment de la conclusion du contrat, un logement non seulement décent (voir la liste des critères du logement décent du décret du 30 janvier 2002), mais également en bon état d’usage et de réparation (les deux notions sont distinctes) [art. 6 de la loi du 6 juillet 1989].

Si le logement est indécent ou en mauvais état d’usage et de réparation, et que le locataire ne trouve pas d’accord avec le bailleur pour obtenir une remise en état, il pourra saisir la Commission départementale de conciliation sur le logement. Le locataire doit attendre un délai de deux mois à compter de la mise en demeure du bailleur pour pouvoir la saisir (art. 20-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Attention : il est interdit de louer un logement situé dans des combles, des caves ou des sous-sols, quand bien même il répondrait aux normes de décence définies par le décret (art. L.1331-22 du code santé publique et CE, 4 mars 2011, no 336243).

Si le locataire perçoit l’APL, l’ALS ou l’ALF (aides au logement), il doit informer sa CAF s’il n’arrive pas à trouver d’accord avec le bailleur sur la mise en conformité, sans quoi il risque la suspension des aides (art. L.831-3 du code de la sécurité sociale pour l’ALS, art. L.542-2 pour l’ALF et art. L.351- 1 et suivants pour l’APL).

Lors de la prise de possession, je me suis rendu compte que le chauffage n’était pas aux normes, est-ce que je peux demander à mon bailleur de prendre en charge la réfection de ce chauffage ?

Dans ce cas, si le chauffage ne présente aucune dangerosité et qu’il fonctionne, alors on ne peut pas exiger du bailleur qu’il le mette aux normes. En revanche, s’il est défectueux, le bailleur doit le réparer ou le remplacer (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989), de même si l’installation présente une dangerosité (art. 3 du décret du 30 janvier 2002). Seuls les travaux qui seraient exécutés sur cette installation devraient être conformes à la réglementation en vigueur au moment de leur réalisation (cour d’appel de Paris, 3e ch., 14 octobre 2010, Jurisdata no 2010-021057).

La prise de possession, effectuée en été, n’a pas permis de déceler les problèmes de fonctionnement du chauffage. L’état des lieux ne disant rien là-dessus, est-ce que je peux demander à mon bailleur la réparation de l’installation ?

Si la panne peut être réparée par le remplacement d’une petite pièce (voir l’annexe du décret du 26 août 1987, no 87-712) alors le locataire sera tenu d’effectuer ce remplacement à ses frais, sauf à ce qu’il prouve que la pièce était déjà défectueuse au moment de l’entrée dans les lieux. En effet, la Cour de cassation a clairement indiqué qu’un état des lieux ne fait foi que jusqu’à preuve du contraire (Cass. 3e civ., 23 mai 2002, no 00-13144), donc l’état des lieux peut être contesté même s’il a été fait contradictoirement.
En revanche, si c’est une grosse panne, alors c’est au bailleur de prendre en charge les travaux nécessaires, même si l’état des lieux mentionne qu’il est bon état.

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