Logement

La polémique sur les frais d’agence immobilière légaux en cas de location vide

Selon l’article 5 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 : « La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location d’un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l’article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire. »

Pour UFC Que Choisir, seuls les honoraires de rédaction du bail sont à partager par moitié, les honoraires relatifs à la recherche du locataire restant à la charge du propriétaire. C’est d’ailleurs lui qui a choisi de se faire représenter par un agent immobilier plutôt que de s’occuper seul de la location de son immeuble, lui qui a accepté les conditions tarifaires de l’agence….Tous autres frais sont exclus : état des lieux, renouvellement de bail….

Pour d’autres, il s’agit d’un tout. Tous les frais qui concourent à la recherche d’un locataire jusqu’à la conclusion du bail sont partagés entre le bailleur et le locataire: il s’agit de la commission et des honoraires de rédaction d’actes. Selon eux, l’élaboration de cet acte impose la connaissance des parties et donc la recherche du preneur, UFC ferait une lecture restrictive de cet article car l’ensemble des démarches pour trouver un locataire est un préalable à l’établissement d’un bail.

En ce qui concerne le reproche de lecture restrictive, rappelons qu’il s’agit d’un texte d’ordre public, dont les dispositions doivent justement être interprétées strictement. Cette avis est partagé par la doctrine : Le droit locatif Litec § 599 : «En effet, la rédaction du texte est sur ce point différente de celle de l’article 65 de la loi du 22 juin 1982 (loi Quillot ) qui visait la rémunération des personnes qui prêtent leur concours à un acte de location. La loi parle aujourd’hui (comme l’article 5 de la loi Méhaignerie) de la rémunération des personnes qui prêtent leur concours à l’établissement de l’acte de location.» Seule est donc à partager la rémunération de rédaction du bail.

Celle lecture est également celle de la Commission des clauses abusives et a été celle du TGI de Grenoble déclarant illicite la mention du contrat de location qui prévoit le partage par moitié des honoraires de négociation entre le bailleur et le preneur; dans son jugement du 2 décembre 2002 : « Alors que les dispositions d’ordre public de l’article 5 de la Loi du 6 juillet 1989 limitent la possibilité de partager la rémunération de l’intermédiaire par moitié entre le bailleur et le locataire aux honoraires afférents à l’établissement d’un acte de location qui correspond à la présentation d’un contrat écrit conforme aux exigences de l’article 3 de la même Loi et quand bien même l’information du candidat locataire soit suffisamment assurée par un affichage des honoraires pratiqués par le mandataire dans les locaux de l’agence, pour satisfaire aux prescriptions de l’article L 113-3 du Code de la Consommation, l’adjonction d’honoraires de négociation à la rémunération partiellement répétible du mandataire ne peut qu’être qualifiée d’illicite, » http://www.ufc-quechoisir-var-est.org/wp-content/uploads/2013/07/2002-12-02-tgi-grenoble-art-5.pdf

Ce jugement a été confirmé en appel par la Cour d’appel de Grenoble le 19 octobre 2004 : « A bon droit, les premier juges ont dit que l’art 5 de la loi du 6/07/89 limite la possibilité de partager la rémunération de l’intermédiaire par moitié entre le bailleur mandant et le locataire aux seuls honoraires afférents à l’établissement d’un acte de location conforme aux exigences de l’art 3 de ladite loi. Les frais de négociation ne sont pas prévus par l’ article 5. » http://www.ufc-quechoisir-var-est.org/wp-content/uploads/2013/07/2004-10-19-ca-grenoble.pdf

La rédaction d’un bail étant obligatoire, l’intervention de l’intermédiaire profite aux deux parties et le partage s’en trouve justifié. Par contre la recherche de locataire (annonces, visites…) ne profite qu’au propriétaire, il est donc logique qu’il supporte seul le coût des prestations qui n’avantagent que lui et dont il est le seul décideur…

Observons en outre que dans le tarif d’un certain nombre d’agences, il existe deux facturations distinctes : la rédaction du bail, si le propriétaire a trouvé seul son locataire, ou la facturation indifférenciée des frais de recherche et de rédaction du bail, si le propriétaire lui a confié la gestion de l’immeuble. C’est donc parce que les deux prestations, l’une au profit du seul propriétaire, l’autre au profit des deux parties, ne sont pas facturées distinctement, que ce raisonnement peut être soutenu.

En outre, l’agent immobilier n’a pas le monopole de la rédaction du bail, il peut être rédigé par un avocat, huissier ou notaire. Le bail écrit est obligatoire, pas le rédacteur, alors peut on priver le locataire des conseils de son notaire et des garanties attachées à l’acte authentique, d’autant que selon le tarif des notaires, la rédaction du bail ne coute qu’un demi mois de loyer. Le mandat de recherche du propriétaire peut-il empécher le locataire de demander la rédaction du bail par son notaire, à frais partagés ?

Enfin, iIl a été précisé par le ministre (RM JO AN 10.5.1999 et 31.05.1999) au sujet de la facturation illégale de l’état des lieux : « L’article 5 de la loi précitée prévoit que la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire. L’établissement de l’acte de location recouvre l’élaboration de l’acte lui-même, c’est à dire le contrat de bail et en aucun cas l’état des lieux, qui n’est qu’un document accessoire » .

http://www.ufc-quechoisir-var-est.org/wp-content/uploads/2013/07/1999-05-10-rm-paille-24636.pdf

http://www.ufc-quechoisir-var-est.org/wp-content/uploads/2013/07/1999-05-31-rm-dutreil-24646.pdf

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