Logement

Le congé le préavis

Le congé le préavis

 

Pour que le bail prenne fin, il faut qu’il y ait eu un congé délivré par le locataire ou le bailleur (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989).

1) Le congé donné par le bailleur
Il ne peut donner congé que six mois avant la fin d’une période triennale (ou de six ans si le bailleur est une personne morale hors SCI familiale), et ce seulement dans trois cas.
Attention : le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 70 ans et qui a un revenu annuel inférieur à une fois et demie le montant annuel du SMIC, sauf à ce que lui-même (le bailleur) soit âgé de plus de 60 ans ou que ses ressources soient inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC (le montant du SMIC horaire brut est fixé, depuis le 1er janvier 2011, à 9 €, soit 1 365 € bruts mensuels, sur la base de la durée légale de 35 heures hebdomadaires).

  • En cas de reprise (c’est-à-dire le récupérer) pour lui-même ou un membre de sa famille (descendants et ascendants) ou son conjoint (marié, pacsé ou concubin notoire depuis au moins un an à compter du congé). La liste des personnes citées est limitative : il ne pourra pas donner congé si c’est pour le prêter ou le louer à une personne autre que celles citées. Le bailleur doit indiquer dans son congé la personne qui bénéficie de la reprise (nom et adresse). Le bénéficiaire de la reprise doit faire du logement sa résidence principale, et doit donc l’occuper effectivement.
  • En cas de vente du logement : le bailleur peut demander au locataire de partir parce qu’il décide de vendre le logement loué, mais dans ce cas, le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur la vente, c’est-à-dire que le bailleur devra le vendre exclusivement au locataire dès lors qu’il accepte les conditions de la vente fixées par le bailleur. Ce droit de préemption dure pendant les deux premiers mois de la réception du congé par le locataire.
  • En cas d’inexécution par le locataire de ses obligations : défaut d’assurance, loyer payé irrégulièrement, trouble anormal de voisinage causé par le locataire, sous-location sans autorisation…

Attention : le bailleur peut procéder à une résiliation judiciaire du bail avant la fin du bail en cours, mais dans des conditions très strictes.

2) Le congé donné par le locataire
Il peut donner congé à tout moment (pas besoin d’attendre la fin du bail en cours), mais sous réserve de respecter un délai de préavis de trois mois. Cependant, il peut bénéficier d’un délai de préavis de un mois dans certains cas limités par la loi. Le congé doit obligatoirement être donné par LRAR, la réception faisant courir le délai de préavis.

Et si le bailleur ne réceptionne pas la lettre, est-ce que le délai court quand même ?
La cour de cassation a indiqué, dans un arrêt du 13/07/2011 n°10-20478, que lorsque le courrier recommandé avec accusé de réception était revenu à son expéditeur avec la mention « non réclamé retour à l’envoyeur » le congé ne pouvait être validé. La date de la première présentation ne pouvait donc pas être retenue pour faire courir le délai de préavis. Il fallait que l’expéditeur réitère une seconde LRAR ou signifie le congé par huissier.

Bien que cette décision concerne un congé délivré par le bailleur, la solution aurait été la même si le congé avait été délivré par le locataire. En effet, la cour de cassation dans son attendu de principe ne fait référence qu’à la seule notion d’expéditeur et de destinataire et non de bailleur et de locataire. Il est donc vivement conseillé au locataire, au cas où la première LRAR n’a pas été réceptionnée, de réitérer le congé par huissier afin de s’assurer de la validité du congé faisant partir le délai de préavis.

  • En cas de perte d’emploi : si le locataire est licencié, il pourra bénéficier d’un préavis réduit à un mois.

Est-ce que le locataire bénéficie d’un préavis de un mois si son CDD arrive à échéance ?
Oui (Cass. civ. 3e, 8 juillet 2009, no 08-14903). En effet, le terme d’un contrat à durée déterminée constitue une perte d’emploi au sens de la loi et donc permet au locataire de donner congé avec un préavis de un mois.

Est-ce que le locataire peut bénéficier d’un délai de préavis abrégé en cas d’obtention d’un stage (dans le cadre d’études universitaires) ?
Non, l’obtention d’un stage n’est pas un nouvel emploi au sens de la loi, le locataire ne bénéficie donc pas d’un préavis abrégé à un mois (cour d’appel de Bordeaux 1re ch., 30 mars 2000, no 98-06791).

Est-ce que le locataire bénéficie d’un préavis de un mois en cas de rupture conventionnelle du contrat de travail ?
Oui (Rép. min. no 40307 : JOAN Q, 16 mars 2010), le locataire peut bénéficier d’un préavis abrégé en cas de rupture conventionnelle (accord entre l’employeur et le salarié pour rompre le contrat de travail) car c’est une perte d’emploi au sens de la loi.

Est-ce que le locataire bénéficie d’un délai de préavis abrégé en cas de démission ?
Non (cour d’appel de Paris, 30 octobre 1997), la démission n’est pas assimilée à une perte d’emploi au sens de la loi, et ne peut donc ouvrir droit au délai de préavis abrégé.

  • En cas de mutation : si le locataire est muté (changement de lieu de travail), il pourra bénéficier d’un délai de préavis abrégé.

Est-ce que le locataire bénéficie d’un délai de préavis abrégé dès lors que la mutation n’est que temporaire ?
Oui (cour d’appel de Paris, 22 mars 2001) : même si elle n’est pas définitive, la mutation justifie un mois de préavis.

Et si la mutation est demandée par le salarié locataire ?
Oui (Civ. 3e, 20 janvier 2010, no 09-10287), le locataire qui a voulu sa mutation peut quand même bénéficier d’un délai de un mois pour son préavis.

… et si la nouvelle affectation se situe dans la même ville que là où le locataire habite ?
Oui (Civ. 3e, 22 octobre 2010, no 02-15627), le locataire peut quand même bénéficier d’un délai de préavis abrégé, même si la mutation n’implique pas le changement de ville.
Attention : on ne peut considérer que la perte d’emploi ou la mutation concerne une activité libérale (Civ. 3e, 16 mars 1994) ou commerciale (cour d’appel d’Agen, 22 mars 2000) !

  • En cas de nouvel emploi suite à une perte d’emploi : ici, c’est le cas où le locataire a perdu son emploi et en a retrouvé un, tout ça pendant la durée du bail. Ce cas est moins usité du fait que la perte d’emploi est déjà un motif de préavis abrégé.
  • Si le locataire perçoit le RMI ou le RSA : dès lors que le locataire est bénéficiaire de l’une de ces aides, il peut donner congé avec un préavis de un mois.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 vient d’être modifié par la loi Warsmann (loi no 2011-525 du 17 mai 2011, art. 12), relative à la simplification et à l’amélioration de la qualité du droit, et qui étend aux bénéficiaires du revenu de solidarité active le préavis de congé au bailleur limité à un mois, au lieu de trois mois.

  • Si le locataire est âgé de plus de 60 ans et si son état de santé le justifie : pour bénéficier de ce délai de préavis abrégé, il faut que le locataire prouve non seulement que son état de santé est dégradé, mais également que le logement n’est pas adapté à cet état de santé (exemple : certificat médical qui atteste que le locataire a besoin d’un climat chaud alors que son logement est dans le Nord).

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