Logement

Les transformations et aménagements dans un logement pour un locataire

Si le locataire a le droit de faire tous les aménagements qu’il souhaite dans les lieux loués, il ne peut pas transformer le logement. En effet, le locataire peut, sans autorisation du bailleur, aménager librement les pièces du logement loué, notamment en modifiant leur usage (art. 6d et 7f de la loi du 6 juillet 1989).

1) Les aménagements
Ce sont les travaux qui se limitent à permettre une utilisation des lieux loués ou qui ne portent pas atteinte au gros œuvre. Dans ce cas, le locataire ne sera pas tenu de remettre les lieux en l’état (enlever les aménagements) après son départ.

Est-ce que je peux mettre une baignoire à la place de la douche préexistante dans la salle de bains de mon logement ?
Oui. Mais il faut pour cela que ce soit fait par un professionnel (il faut que les travaux soient conformes aux règles de l’art) et que l’installation ne porte pas atteinte au gros œuvre (baignoire non scellée) [cour d’appel de Rouen, 1re ch., 27 octobre 1999, Jurisdata no 1999-10395).

Est-ce que je peux changer la couleur des peintures dans mon logement ?
Oui. Le locataire peut mettre les couleurs qu’il souhaite et ne sera pas tenu de la remise en état à la fin du bail, sauf à ce qu’elles soient si excentriques qu’elles empêchent une habitabilité normale (exemple : le rouge vif n’empêche pas cette habitabilité) [cour d’appel de Paris, 20 septembre 2005].

2) Les transformations
Ouverture dans un mur de plus de 2 mètres de large, transformation de la cuisine en lingerie et de la chambre en cuisine aménagée…

Quelles sanctions encourt le locataire en cas de transformation sans autorisation ?
Le locataire ne peut être tenu à la remise immédiate des lieux loués que si ces transformations portent atteinte à la sécurité du logement et de ses équipements (malfaçons pouvant porter atteinte à la solidité de l’immeuble ou risque de créer des dégâts des eaux…). En revanche, si aucun risque n’est décelable, la remise en état ne peut avoir lieu, si le bailleur le souhaite, qu’à la fin du bail. Mais le bailleur pourrait décider de procéder à la résiliation judiciaire du bail (Civ. 3e, 31 octobre 2006, no 05-10553) pour des transformations qui ont été faites par le locataire sans autorisation, quand bien même ces transformations ne sont pas dangereuses pour la sécurité du logement ou de ses équipements.

La jouissance paisible du logement

Le bailleur est tenu d’assurer la jouissance paisible du logement : cette obligation rejoint l’obligation du bailleur de procéder aux réparations tout au long du bail, dès lors qu’elles ne sont pas de nature locative, mais son champ est beaucoup plus large, car elle porte aussi sur les éléments troublant la jouissance et qui trouvent leur origine dans les parties communes (dans le cas où la location est sise dans une copropriété).

L’ascenseur de la copropriété est en panne depuis longtemps et le bailleur ne fait rien. N’en est-il pas responsable ?
Si, il manque dans ce cas à son obligation de jouissance paisible (art. 6b de la loi du 6 juillet 1989) si le locataire habite à un étage élevé et que, malgré des relances auprès du bailleur, ce dernier n’a effectué aucune démarche auprès du syndicat de copropriétaires pour tenter d’y remédier (cour d’appel de Paris, 20 mai 1999).

Dans mon immeuble, il y a beaucoup de bruit du fait des voisins, est-ce que je peux demander à mon bailleur de faire cesser ces troubles ?
Le bailleur ne répond pas des nuisances sonores occasionnées par les voisins dès lors que ces voisins ne sont ni les locataires ni les préposés (entrepreneur, gardiens..) du bailleur (Cass. 3e civ., 15 octobre 2008, no 07-13971).

  • Si le locataire est dans une copropriété et que le bruit vient d’un autre copropriétaire, le bailleur ne sera pas tenu responsable des bruits que ce copropriétaire occasionne.
  • Si le locataire est dans une maison individuelle et que l’auteur du trouble est le voisin de la maison louée, le bailleur ne sera pas non plus responsable. Dans ce cas, il faut agir à l’encontre de l’auteur des nuisances sonores sur le fondement du trouble anormal de voisinage (article 544 C. civ.).

Attention : le bailleur n’est responsable des troubles causées par des tiers (étrangers au bailleur) que si ils portent une atteinte matérielle à la chose louée (ascenseur, fissures dans les murs provoquées par des travaux effectués par des tiers) [Cass. civ., 25 février 2004, no 02-10085]. En effet, dans ce cas, le bailleur est tenu d’accomplir toutes les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande en cessation de trouble subi par le locataire, dans le cas où le trouble résulte des parties communes (Civ. 3e, 13 novembre 2002). Mais ce n’est que le défaut de diligence qui est sanctionné, pas le trouble dans les parties communes, donc s’il est intéressant, parallèlement, de mettre en demeure le bailleur de les accomplir, il faut envisager également de mettre directement en cause le syndicat de copropriétaires ou l’auteur du trouble (art. 544 C. civ.) afin d’obtenir la cessation du trouble ainsi qu’une indemnisation pour le préjudice subi.

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