LES FAITS.
Propriétaire d’un appartement qu’il met en location monsieur B est confronté à plusieurs reprises à des infiltrations d’eau dans le bâtiment. Les dégradations l’obligent à faire jouer son assurance multirisque habitation, mais aussi à minorer son loyer pour compenser la gêne causée à son locataire. L’assureur finit par missionner un expert qui identifie l’origine des dégâts et chiffre le préjudice et le montant des frais du propriétaire. En foi de quoi la compagnie d’assurances lui verse 500 €, loin des dépenses effectuées. Monsieur B consulte l’UFC-Que Choisir.
Dans un courrier recommandé il est rappellé à l’assureur que c’est la cinquième fois que le sinistre se produit en fournissant les factures relatives aux frais engagés.
Finalement l’assureur a indemnisé monsieur B à hauteur de 3 500 € pour les frais de réparations et le préjudice engendré par la réduction du loyer demandé.
Si un sinistre survient dans une habitation avec un seul propriétaire le règlement du dossier est généralement simple. En revanche en copropriété, les dégâts des eaux sont fréquents et nécessitent une gestion efficace pour éviter les conflits entre occupants, syndic et assureurs
BON A SAVOIR
Les parties communes d’un immeuble sont principalement couvertes par les assurances suivantes :
Assurance responsabilité civile de la copropriété (obligatoire). Elle est souscrite par le syndicat des copropriétaires. Elle couvre les dommages causés à des tiers par les éléments communs de l’immeuble (exemple : escalier glissant) ou par une personne employée par la copropriété (gardien, prestataire,).
Assurance responsabilité civile de chaque copropriétaire (obligatoire). Chaque copropriétaire ( occupant ou non) doit assurer son lot au minimum pour les dommages qu’il pourrait causer à autrui.
Assurance multirisque de l’immeuble (facultative). Elle est souscrite par le syndicat des copropriétaires, cette assurance complète les garanties précédentes en couvrant les dommages matériels subis par les parties communes (incendie, dégât des eaux, vandalisme,) même en l’absence de responsabilité d’un tiers.
Toutefois, le règlement de copropriété peut imposer la souscription d’une assurance multirisque.
Dans ce cas, elle devient obligatoire et il appartient au syndic de vérifier l’existence de cette clause et de la mettre en œuvre.
Quelques principes :
Si le dégât des eaux a eu lieu dans les parties privatives de la copropriété, c’est l’assurance du copropriétaire ou du locataire qui doit prendre en charge le sinistre.
À l’inverse, si le sinistre provient d’une partie commune : le syndic de copropriété a des obligations en cas de fuite d’eau. Il doit alors déclarer le sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble.
Dans le cas où le sinistre est responsable de dommages au niveau des parties privatives, un constat amiable doit être réalisé avec les copropriétaires concernés.
En complément du constat, il faut lister les dégâts et prendre des photos comme preuve des dommages occasionnés. Une fois cette opération réalisée, chaque partie doit rassembler un maximum de justificatifs relatifs aux biens endommagés (factures, tickets de caisse, certificats de garantie, etc.) et les joindre à sa propre déclaration.
Qui doit faire et payer la recherche de fuite en copropriété :
Depuis le 1er juillet 2020, la recherche de fuite doit être prise en charge par l’assureur de l’occupant ( assurance locataire ou propriétaire) du lieu où s’effectue la recherche. Dans le cas de défaut d’assurance du locataire, il faudra alors faire intervenir l’ assurance PNO (propriétaire non occupant).
Toutefois, si la recherche initiale ne donne aucun résultat et qu’une recherche de fuite destructive est nécessaire, le coût de cette opération devra être supporté par l’ assurance du propriétaire, qu’il soit occupant ou non occupant.
Si la recherche de fuite d’eau a lieu dans une partie commune, le syndic a des obligations. Il appartient alors à l’assurance de l’immeuble d’organiser celle-ci. Il en sera de même si le propriétaire du local n’est pas assuré.
UFC QUE CHOISIR VAR EST
MARS 2026
